Por Jana Mihalikova — Fundadora y Directora General de Heron Real Estate
México ocupó el décimo lugar mundial entre los países receptores de inversión extranjera directa (IED) en 2025, con una entrada de $41,000 millones de dólares, de acuerdo con el World Investment Report 2026 de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD), publicado el 7 de julio de 2026. Es la primera vez desde 2021 que México vuelve a aparecer entre los 10 principales receptores de IED a nivel global, después de tres años consecutivos en el undécimo lugar.
¿Qué dijo realmente el informe de UNCTAD de 2026?
México pasó del lugar 11 al 10 a nivel mundial, al aumentar sus entradas de inversión de $38,000 millones de dólares en 2024 a $41,000 millones en 2025. Por encima de México se encuentran Estados Unidos, que encabezó el ranking con $277,000 millones de dólares, seguido de Singapur, Hong Kong, China, Brasil ($77,000 millones), Reino Unido, Alemania, Canadá y Emiratos Árabes Unidos. Dentro de América Latina, únicamente Brasil recibió más inversión.
El avance se produjo en un contexto de recuperación global todavía frágil. UNCTAD reportó que la IED mundial aumentó 6%, hasta alcanzar $1.6 billones de dólares en 2025, después de dos años de descensos. Sin embargo, la recuperación fue limitada: las 20 principales economías receptoras concentraron más del 80% de todos los flujos, y buena parte del crecimiento se concentró en centros de datos, semiconductores y energía. El avance de México, por lo tanto, responde en parte a su propio crecimiento y en parte al reacomodo del ranking a medida que otras economías retrocedieron.
¿Por qué México está atrayendo este capital?
UNCTAD atribuye la posición de México a su integración en las cadenas de producción de Norteamérica y a la continuidad de las inversiones en manufactura y servicios. El factor estructural es el nearshoring: la reubicación de cadenas de suministro más cerca de los mercados finales. La proximidad de México con Estados Unidos, su red de tratados comerciales con más de 50 países y un mercado interno de aproximadamente 130 millones de consumidores lo convierten en una plataforma natural para este proceso.<br/>
Las políticas públicas también han reforzado esta tendencia. La estrategia industrial Plan México, presentada a principios de 2025, comenzó con medidas de simplificación administrativa, facilitación de inversiones e incentivos de depreciación acelerada, y posteriormente ha evolucionado hacia un mayor contenido de valor nacional, integración de proveedores y capacitación laboral. El impulso continuó en 2026: la Secretaría de Economía reportó una cifra récord de $23,600 millones de dólares en IED durante el primer trimestre de 2026, el monto más alto registrado para un primer trimestre.
¿Cuál es el punto débil?
Aquí el panorama se vuelve más complejo. Al mismo tiempo que aumentó el capital recibido, UNCTAD señaló una fuerte caída en los anuncios de nuevos proyectos de inversión — aquellos que implican nuevas fábricas y capacidad productiva y que sirven como indicador de actividad futura. El monto pasó de $44,000 millones a $24,000 millones de dólares. En América Latina, el organismo resumió esta situación como “más capital, menos proyectos”.
En términos sencillos: el dinero está entrando, pero una parte importante corresponde a utilidades reinvertidas y a la expansión de operaciones existentes; mientras tanto, los compromisos para construir nueva capacidad productiva se han reducido. UNCTAD relacionó este retroceso con la cautela ante la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) y con una incertidumbre más amplia en torno a las políticas comerciales e industriales. Algunas empresas están posponiendo decisiones hasta que las condiciones sean más claras. El potencial del nearshoring sigue siendo considerable; lo que ocurrió en 2025 fue una materialización parcial de ese potencial. Quedarse únicamente con el titular de que México volvió al top 10 significa perder la señal más útil que hay detrás de la cifra.
¿Qué aporta a este panorama el nuevo acuerdo entre la Unión Europea y México?
Hay un segundo acontecimiento relacionado con esta misma cuestión de resiliencia, y funciona en ambas direcciones. El 22 de mayo de 2026, durante su primera cumbre en más de una década la Unión Europea y México firmaron un Acuerdo Global Modernizado y un acuerdo interino de comercio, sustituyendo el marco vigente desde el año 2000. El acuerdo elimina aranceles en ambos sentidos: México elimina la mayor parte de los aranceles que todavía aplicaba a los productos europeos y —la parte especialmente relevante para los productores mexicanos— alrededor del 86% de las exportaciones mexicanas agropecuarias y pesqueras obtiene acceso inmediato, libre de aranceles, al mercado europeo de aproximadamente 450 millones de consumidores. También establece condiciones preferenciales para productos como tequila, mezcal, aguacate, berries, miel y productos del mar. La protección de las indicaciones geográficas funciona en ambos sentidos y el acuerdo moderniza las reglas sobre servicios, comercio digital, contratación pública e inversión. Además, sustituye el antiguo sistema de solución de controversias entre inversionistas y Estados por un Tribunal Permanente de Inversiones. La Unión Europea ya es el segundo mayor mercado de exportación de México y su segundo mayor inversionista extranjero, con un stock de inversión de aproximadamente €207,000 millones.
La relevancia aquí es estratégica. México ha descrito el acuerdo, en palabras de su propio gobierno, como una herramienta para diversificar su comercio, y forma parte de varios movimientos en esa misma dirección. El país ya cuenta con una red de tratados comerciales que abarca más de 50 economías y ha continuado ampliando y profundizando esas relaciones mientras avanza la revisión del T-MEC con su vecino del norte. Esa es la lectura más útil: ante la incertidumbre con un solo socio, México está ampliando sus opciones. Para el mercado inmobiliario, el efecto directo es limitado, aunque sí resulta relevante para un segmento específico de compradores: los europeos, para quienes una relación más estrecha entre la Unión Europea y México, junto con reglas de inversión más claras, hace que el país resulte un destino cada vez más familiar para mantener un activo.
El proceso ha avanzado rápidamente desde entonces. El 8 de julio de 2026, el Parlamento Europeo dio su consentimiento a ambos acuerdos, con lo que el acuerdo interino de comercio —que contiene las reducciones arancelarias y las disposiciones de acceso a mercados— quedó listo para entrar en vigor una vez que ambas partes completen sus procedimientos internos. El acuerdo completo todavía requiere la ratificación de los 27 Estados miembros de la Unión Europea y de México. El secretario de Economía de México, Marcelo Ebrard, señaló que espera que el acuerdo esté operativo durante 2026, una vez que el Senado mexicano complete su ratificación. Explicamos con mayor detalle sus implicaciones para la región en nuestro análisis sobre lo que significa el acuerdo entre México y la Unión Europea para la Riviera Maya.
¿Con quién más está fortaleciendo México sus relaciones?
El acuerdo con la Unión Europea es el más visible de estos movimientos, pero el socio más claro está más cerca. México y Canadá, ambos miembros del Tratado Integral y Progresista de Asociación Transpacífico (CPTPP), un marco de libre comercio independiente del T-MEC, han profundizado gradualmente su relación bilateral. La presidenta Sheinbaum y el primer ministro Mark Carney se reunieron en septiembre de 2025 y, a principios de 2026, ambos gobiernos pusieron en marcha un plan de acción bilateral y una misión comercial de Team Canada que derivó en más de 20 nuevos acuerdos comerciales, un memorándum sobre cadenas de suministro farmacéuticas y una misión de regreso de México a Canadá. Su cooperación actualmente abarca minerales críticos, tecnologías limpias, energía y manufactura avanzada, además de inversiones canadienses en infraestructura mexicana, como el puerto de Altamira en el Golfo de México. El comercio de bienes entre Canadá y México alcanzó aproximadamente C$62,000 millones en 2025, mientras que las exportaciones mexicanas aumentaron 17% interanual, El comercio de bienes entre Canadá y México alcanzó aproximadamente C$62,000 millones en 2025, mientras que las exportaciones mexicanas aumentaron 17% interanual, convirtiendo a Canadá en el segundo destino más importante para los productos mexicanos.
De cara a una revisión del T-MEC que se anticipa compleja en 2026, México y Canadá se han referido a sí mismos como un “frente común”. Visto junto con el acuerdo con la Unión Europea y una red comercial que abarca más de 50 economías, el patrón es consistente: México está profundizando varias relaciones al mismo tiempo.
¿Cómo se relaciona la IED nacional con el mercado inmobiliario de la Riviera Maya?
La conexión existe, pero es indirecta. La IED que permitió a México subir en el ranking se concentra principalmente en manufactura y servicios en el Bajío y el norte del país. El mercado inmobiliario costero de Quintana Roo funciona sobre una base diferente: turismo, migración por estilo de vida y demanda de segundas residencias por parte de compradores extranjeros. Cualquier argumento que sugiera que un ranking de inversión manufacturera mueve directamente los precios de los condominios en Tulum estaría exagerando la relación.
Lo que sí aporta este ranking es contexto. Una inversión extranjera sostenida contribuye al fortalecimiento del peso, a la percepción de solvencia crediticia del país y al gasto en infraestructura —aeropuertos, carreteras y el Tren Maya— que sostiene la conectividad de la región. También indica que el capital internacional continúa considerando a México un destino de largo plazo. Es la misma confianza general que respalda la inversión inmobiliaria costera con horizontes prolongados. Y esta lectura macroeconómica se acompaña de datos concretos de la región: Quintana Roo ha encabezado a los estados mexicanos en apreciación de vivienda, con una apreciación interanual de 14.3% en 2025, según el índice de precios de vivienda de la SHF. El ranking macroeconómico y el índice regional cuentan historias compatibles.
¿Qué debería tomar en cuenta un comprador?
El regreso de México al top 10 es una señal real de confianza internacional y refuerza el argumento a favor del país. Pero la desaceleración de los proyectos greenfield recuerda que los flujos de capital que aparecen en los titulares y el compromiso real sobre el terreno no siempre avanzan al mismo ritmo. También deja claro que la incertidumbre en materia de política comercial sigue siendo una variable vigente durante 2026, incluso cuando el acuerdo con la Unión Europea amplía las opciones de México más allá de su relación con Estados Unidos y Canadá. Para un comprador de propiedades, el ranking debe formar parte del contexto de una decisión, como evidencia de un entorno macroeconómico estable.
Si está evaluando qué significa esto para su propia decisión, nuestras guías sobre cómo comprar una propiedad en la Riviera Maya siendo extranjero y sobre Tulum frente a Playa del Carmen abordan las cuestiones prácticas. Nuestra guía sobre comunidades privadas en Playa del Carmen cubre, además, el segmento por el que comienzan muchos compradores extranjeros.
Heron Real Estate es una firma de asesoría del lado del comprador que trabaja en Cancún, Playa del Carmen, Tulum y el corredor más amplio, y damos seguimiento a los indicadores y reportes del mercado para que nuestros clientes puedan distinguir entre las señales relevantes y el ruido. Para conversar sobre lo que esto significa para una adquisición específica, contacte a Heron Real Estate.
Escrito porJana Mihalikova, Fundadora y Directora General de Heron Real Estate, firma de asesoría del lado del comprador en la Riviera Maya. Jana ha vivido en la región durante más de seis años y cuenta con 15 años de experiencia en estrategia de marca internacional antes de fundar Heron.
Fuentes: World Investment Report 2026 de UNCTAD (7 de julio de 2026); comunicados de UNCTAD sobre las tendencias de inversión global y latinoamericana; Comisión Europea y Parlamento Europeo / EEAS sobre el Acuerdo Global Modernizado entre la Unión Europea y México (votación de consentimiento del 8 de julio de 2026); comunicado de la oficina del primer ministro de Canadá y CBC News sobre el comercio entre Canadá y México; índice de precios de vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF); Secretaría de Economía de México.
Última actualización: Julio 2026
